Оценка, экспертиза и сюрвейерские услуги

Автор нашумевшей формулы роста цен на квартиры сделала прогноз на ближайшие 12 месяцев

Исследование Дианы Костоусовой, аспирантки экономического факультета БГУ, которое появилось в августе в журнале «Банкаўскi веснiк» и было посвящено влияющим на стоимость жилья факторам, разлетелось по просторам сети и успело наделать много шума. Мы попросили аналитика на время отложить написание кандидатской диссертации и спрогнозировать динамику цен на квартиры в Минске в ближайшие 12 месяцев.

— Диана, откуда такой интерес к рынку недвижимости и прогнозированию его поведения?

— Когда занимаешься продажами в сфере недвижимости, часто сталкиваешься с необходимостью делать качественные прогнозы. Каждый человек хочет знать, как поведёт себя рынок в дальнейшем, чтобы грамотно распорядиться своим имуществом или капиталом. И ответ типа “завтра цены вырастут/упадут” никого не устраивает. Если берешься делать какие-то прогнозы — будь добр объяснить, почему рынок поведет себя так или иначе.

Именно из-за обилия таких вопросов и возникла идея изучить поведение рынка с научной точки зрения. В настоящее время компания “Дианэст”, сотрудником которой я являюсь, тесно связана с научной деятельностью в сфере подготовки молодых специалистов, начиная от бакалавров и заканчивая кандидатами наук. Моя кандидатская диссертация посвящена теме анализа рынка недвижимости в Республике Беларусь и пишется непосредственно с целью практического использования полученных материалов. Все прогнозы, движения рынка, интересные аналитические материалы находятся в свободном доступе у сотрудников компании и ее клиентов.

Вывести некую единую формулу, которая с точностью до рубля покажет, какова будет цена квадратного метра через 3 года — это, конечно, утопия. Однако приблизительно рассчитать цифры, а также направление движения цен вполне возможно. Внутри компании мы этим пользуемся, предоставляем клиентам подробную информацию о движении цен на рынке, чем они всегда остаются довольны.

— Информация о твоей прогнозной модели разошлась по всему байнету. Расскажи, что легло в её основу и к каким выводам ты пришла?

— Статья, опубликованная в "Банковском вестнике", действительно содержит модель стоимости жилья в Беларуси. Это научная статья, с приведенными формулами и расчетами — ее текст также находится в свободном доступе на сайте Национального банка Республики Беларусь.

 

Существует масса факторов, влияющих на стоимость квадратного метра, начиная с объема платежеспособного спроса и заканчивая маркетинговыми стратегиями застройщиков. Однако не все они имеют действительно значимое влияние в Республике Беларусь. Изначально в моём списке было около 30 факторов, затем он сократился до 6 показателей, влияющих на стоимость жилья в Беларуси:

1. номинальная начисленная заработная плата;

2. динамика выдачи кредитов банками на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья;

3. курс белорусского рубля;

4. цены на нефть;

5. уровень инфляции;

6. инвестиции в основной капитал по виду деятельности “Строительство”.

Первые четыре показателя оказались наиболее значимыми, они же использовались для построения модели.

Модель показывает, что на стоимость квадратного метра жилой площади в Беларуси наиболее сильное влияние оказывает динамика зарплаты. При ее росте на 1% жилье дорожает на 0,5%. При увеличении объемов кредитования на 1% стоимость жилья возрастает в среднем на 0,35%. Третьим по значимости фактором является курс белорусского рубля – при падении курса рубля по отношению к доллару на 1% стоимость жилья растет на 0,33%. Цена на нефть слабо влияет на белорусские цены на жилье, при росте на 1% стоимость жилья возрастает на 0,003%.

Вооружившись собственноручно разработанной моделью, Диана Костоусова сделала помесячный прогноз динамики долларового индекса цен на квартиры в Минске на ближайший год. Рассчитывалось всё в соответствии с планированием государственного бюджета на 2017 год со следующими допущениями:

· курс доллара не выйдет за пределы 2,1–2,2 рубля;

· объем выдачи кредитов будет находиться в рамках возврата уже выданных, что будет сдерживать спрос на льготируемое жилье;

· заработная плата к концу 2017 года вырастет ориентировочно на 1,5%;

· цена нефти составит порядка $42 за баррель (по данным анализа investing.com).

 

— С учетом планирования бюджета необходимо учитывать определенные факторы, которые повлияют на рынок жилья в 2017 году. Так, заложенная в бюджет инфляция в 9% приведет к снижению стоимости денег примерно на 17%, вследствие чего расширится ипотечное кредитование и, следовательно, увеличится спрос на жилье.

Небезызвестное требование Международного Валютного Фонда о повышении стоимости жилищно-коммунальных услуг приведет к сокращению неиспользуемых площадей: люди, живущие в больших квартирах, начнут продавать их и приобретать жилье меньших площадей.

Планируемая стабильность курса белорусского рубля в 2,1–2,2 рубля за доллар США на конец года и некоторый рост зарплат в долларовом выражении также повлияют на стоимость жилья.

Судя по полученным результатам, в ближайшие 12 месяцев индекс цен на квартиры в Минске будет колебаться в пределах +/-5% от текущего значения. Впрочем, ситуация будет сильно зависеть от положения дел на крупных промышленных предприятиях и в банковском секторе. Если доля проблемных кредитов будет расти, на государственных предприятиях обострится проблема невыплаты зарплат, а частный сектор будет сокращаться — цены на жилье продолжат свое падение.

При позитивном сценарии, в случае сохранения цены на нефть выше отметки в 50 долларов, финансовая ситуация в России существенно улучшится и мы сможем активнее разгружать склады за счет российского рынка. В таком случае следует ожидать некоторый рост цен на жилье.

Автор: Артём Сахаревич

Источник: http://realt.by/news/monitoring/article/18025/